Die Vorteile und Risiken bei einem Mietkauf, Teil 2
Den Traum vom Eigenheim haben viele. Allerdings fehlt oft das Kapital, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Eine interessante Alternative kann dann ein Mietkauf sein. Doch auch beim Mietkauf lauern ein paar Fallstricke. In einem zweiteiligen Ratgeber stellen wir die wichtigsten Infos zum Thema zusammen und zeigen die Vorteile und die Risiken bei einem Mietkauf. Dabei haben wir in Teil 1 erklärt, was genau ein Mietkauf ist.
Außerdem haben wir erläutert, was den klassischen Mietkauf vom Optionskauf unterscheidet. Hier ist Teil 2!:
Inhalt
Wann ein Mietkauf sinnvoll ist
Ein Mietkauf kann vor allem für Personen, die nur schwer einen Bankkredit bekommen, eine gute Alternative zu einem herkömmlichen Immobilienkauf sein. Das betrifft zum Beispiel junge Familien ohne Eigenkapital oder Berufstätige mit einem eher geringen oder einem unregelmäßigen Einkommen.
Gleiches gilt für Unternehmer, die sich erst kürzlich selbstständig gemacht haben oder in einer Branche tätig sind, die wie die Gastronomie oder die Taxibranche als unsicher gilt.
Ein Optionskauf kann eine clevere Lösung sein, wenn großes Interesse an einer bestimmten Immobilie besteht, eine Bankfinanzierung aber nicht möglich ist. Durch den Optionskauf kann sich der Mieter seine Wunschimmobilie reservieren und sie später kaufen, wenn er die Mittel dafür hat.
Sollte es dann doch nicht möglich sein, die Mittel zu beschaffen, oder entscheidet sich der Mieter um, ist das kein Problem.
Denn bei einem Optionskauf ist der Mieter, anders als beim klassischen Mietkauf, nicht dazu verpflichtet, die Immobilie am Ende zu kaufen.
Fördermöglichkeiten prüfen
Wer den Mietkauf nutzen möchte, um schnell ins Eigenheim zu ziehen, sollte genau nachrechnen, ob eine Bankfinanzierung nicht doch günstiger ist.
Gerade junge Familien können oft staatliche Zuschüsse, Förderprogramme der Bundesländer oder zumindest vergünstigte Darlehen für den Kauf oder Bau einer Immobilie beantragen.
Für junge Familien lohnt sich deshalb der direkte Immobilienkauf mit Bankfinanzierung in vielen Fällen besser als ein Miet- oder Optionskauf.
Keine vorschnellen Entscheidungen
Ob der Mietkauf am Ende die richtige Entscheidung war, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wichtig ist, dass das regelmäßige Einkommen hoch genug ist, um die monatlichen Raten bezahlen zu können. Diese sollten nicht weit über der bisherigen Miete liegen.
Hat der Mietkäufer kein Eigenkapital, fallen die monatlichen Mietbelastungen meist höher aus. Deshalb gilt es, die aktuelle und die künftige Finanzsituation genau zu analysieren und realistisch einzuschätzen.
Vor allem die Belastungen, die durch den Mietkauf jeden Monat dazukommen, sollten präzise kalkuliert werden. Es kann sich auch lohnen, sich an einen Steuerberater zu wenden, um herauszufinden, ob sich ein klassischer Kauf oder ein Mietkauf eher lohnt.
Dabei sollte die Absicherung der Familie immer im Vordergrund stehen. Auch bei einem Mietkauf geht der Mietkäufer langfristige finanzielle Verpflichtungen ein.
Deshalb ist wichtig, für den Fall vorzusorgen, dass die monatlichen Zahlungen nicht mehr geleistet werden können. Arbeitslosigkeit, ein Unfall, eine schwere Erkrankung oder gar ein Todesfall können jeden treffen, dürfen aber nicht dazu führen, dass die Familie auf der Straße steht.
Checkliste für den Mietkauf
Ist die letzte Miete bezahlt und der eventuelle Restkaufpreis beglichen, wird der Mietkäufer endgültig zum Eigenheimbesitzer. Doch bis dahin ist es meist ein langer Weg.
Damit auf diesem Weg möglichst nichts schiefgeht, sollte der Mietkäufer auf diese Punkte achten, bevor er den Mietkaufvertrag unterschreibt:
- Wie hoch sind der Gesamtkaufpreis für die Immobilie, die monatlichen Mietzahlungen, die Anzahlung und der Restkaufpreis?
- Welcher Anteil der Monatsmiete wird angespart?
- Wie legt der Vermieter die eingezahlten Gelder an? Wird der Mietkäufer am Anlagegewinn beteiligt?
- Wie ist die Immobilie bei einer Insolvenz des Vermieters abgesichert?
- Was passiert, wenn sich die Lebensumstände des Mietkäufers ändern, zum Beispiel weil er arbeitslos wird oder sich scheiden lässt?
- Welche Versicherungen sind notwendig, damit die Raten in einer Notsituation trotzdem weiterhin gezahlt werden können?
- Wer bezahlt während der Mietzeit notwendige Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie die Verwaltung?
- Sieht der Mietkaufvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen vor?
- Ist es möglich, den Mietkaufvertrag abzutreten?
Die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs
Zu den größten Pluspunkten eines Mietkaufs gehört, dass die monatliche Rate über die ganze Laufzeit des Mietkaufvertrags stabil bleibt. Der Mietkäufer muss sich keine Gedanken über die Entwicklung der Bau- und Kreditzinsen machen, weil sich an seiner Monatsrate nichts ändert.
Das ermöglicht eine solide Finanzplanung. Als weiterer Pluspunkt kommt dazu, dass der Mietkäufer Wohneigentum erwerben kann, ohne dafür einen hohen Bankkredit aufnehmen zu müssen.
Davon profitiert der Mietkäufer vor allem dann, wenn er eine Baufinanzierung bei der Bank nicht bekommen würde.
Der Optionskauf bietet zusätzlich den Vorteil, dass der Mietkäufer eine ganze Zeit in der Immobilie wohnen kann, bevor er sich endgültig entscheidet. Denn er hat zwar ein Vorkaufsrecht, es besteht aber keine Kaufpflicht.
Allerdings stehen den Vorteilen auch Nachteile gegenüber. Ein großer Minuspunkt ist, dass die Auswahl an Objekten für einen Mietkauf begrenzt ist.
Oft handelt es sich zudem um Objekte, die weniger attraktiv und anderweitig schwer zu verkaufen sind.
Hinzu kommt, dass es mitunter kaum möglich ist, die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander zu vergleichen.
Der größte Nachteil sind aber die Kosten. Ein Bankkredit ist in vielen Fällen günstiger. Die Mieten liegen üblicherweise über den ortsüblichen Vergleichsmieten und von positiven Zinsentwicklungen kann der Mietkäufer nicht profitieren.
Außerdem ist es beim Mietkauf in aller Regel nicht möglich, Fördermittel wie Zuschüsse oder vergünstige Darlehen zu nutzen.
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Thema: Die Vorteile und Risiken bei einem Mietkauf, Teil 2
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